Investir dans l'immobilier locatif au Bas Montreuil en 2026

Publié le mercredi 30 septembre 2026

En 2026, investir dans le locatif au Bas Montreuil demande de tenir compte de plusieurs paramètres qui se sont précisés : des loyers encadrés, un calendrier de mise en location lié au DPE et un nouveau dispositif fiscal pour les bailleurs privés. Voici les repères chiffrés à avoir en tête avant d'acheter pour louer.

Loyers et rendement : les ordres de grandeur à Montreuil

Selon les données consultées début 2026, le loyer moyen des appartements à Montreuil se situe entre 24 et 27 euros le mètre carré par mois : 24 euros d'après SeLoger en janvier 2026, avec des loyers allant d'environ 18 à 35 euros selon le quartier et l'état du logement, et 27 euros d'après les données Orpi de septembre 2026. Côté achat, le prix moyen des appartements atteint environ 5 887 euros le mètre carré selon Orpi. En rapportant les loyers annuels au prix d'achat, on obtient à titre d'illustration un rendement brut compris entre 4,9 % et 5,5 %. Ce chiffre reste brut : il ne tient compte ni de la taxe foncière, ni des charges non récupérables, ni de l'entretien, ni des périodes où le logement reste vide entre deux locataires. Le rendement réellement perçu est donc plus bas, et varie sensiblement d'un bien à l'autre. L'écart entre 24 et 27 euros montre aussi que la localisation, l'état du logement et son DPE font une vraie différence : un appartement bien placé, bien entretenu et bien classé se loue plus facilement et plus près du haut de la fourchette qu'un bien à rafraîchir situé plus loin du métro.

L'encadrement des loyers, un paramètre à intégrer

Montreuil fait partie du territoire d'Est Ensemble, où l'encadrement des loyers s'applique depuis 2021. Le principe repose sur trois niveaux fixés par arrêté préfectoral et révisés chaque année : un loyer de référence, correspondant au loyer médian de logements comparables dans le même secteur, un loyer de référence majoré, qui constitue le plafond légal, égal au loyer de référence augmenté de 20 %, et un loyer de référence minoré, inférieur de 30 %, en dessous duquel un locataire peut demander une révision. Un complément de loyer n'est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles, comme une vue remarquable ou une grande terrasse privative, et non pour des équipements courants. En cas de dépassement, le locataire peut obtenir le remboursement du trop-perçu, et des amendes sont prévues. Pour un investisseur, cela signifie qu'il faut calculer la rentabilité à partir du loyer plafond réellement applicable au bien, et non d'un loyer espéré. Il est recommandé de consulter le simulateur officiel du loyer de référence avant de fixer un budget d'achat, afin d'éviter les mauvaises surprises après l'acquisition.

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DPE et statut du bailleur privé : les repères de 2026

Deux réglementations pèsent directement sur un investissement locatif en 2026. La première concerne la performance énergétique, avec un calendrier de mise en location progressif. La seconde est le nouveau statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, entré en vigueur avec la loi de finances 2026. Voici les repères principaux :

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location
En 2028, l'interdiction s'étendra aux logements classés F, puis aux logements classés E en 2034
Depuis le 21 février 2026, le statut du bailleur privé permet d'amortir le bien, avec des taux de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué
Ce dispositif implique un engagement de location d'au moins 9 ans et reste applicable jusqu'au 31 décembre 2028

Pour les logements anciens, le dispositif suppose des travaux importants, d'au moins 30 % du prix d'acquisition, avec un objectif de performance énergétique élevé. Ces conditions étant techniques, il est prudent de faire valider son éligibilité par un conseiller fiscal avant de s'engager. Dans tous les cas, le DPE s'impose comme le premier critère de sélection d'un bien locatif.

Comment sélectionner un bien locatif au Bas Montreuil en 2026

Avec les taux de référence du réseau, autour de 3,27 % sur 15 ans, 3,42 % sur 20 ans et 3,50 % sur 25 ans, on peut simuler ce que représente un investissement type. À titre d'illustration, un appartement de 42 mètres carrés au prix moyen de 5 887 euros le mètre carré représente environ 247 000 euros. Financé sur 20 ans à 3,42 %, il implique une mensualité d'environ 1 420 euros hors assurance, pour un loyer estimé entre 1 010 et 1 130 euros : l'effort d'épargne se situe alors autour de 290 à 410 euros par mois, avant charges et taxe foncière. Ces ordres de grandeur montrent l'importance de bien choisir son bien plutôt que de viser le rendement affiché. Un logement proche du métro, bien classé au DPE, avec des charges de copropriété maîtrisées, se louera plus facilement et limitera les mauvaises surprises. Pour comparer avec un quartier voisin, notre article Investir dans l'immobilier locatif à Robespierre Montreuil en 2026 apporte d'autres repères chiffrés.

Le mot du directeur

« Aujourd'hui, un investisseur ne peut plus se contenter de regarder le prix d'achat. Récemment, un acquéreur voulait acheter un petit appartement au Bas Montreuil pour le louer, avec un bien classé F qui lui semblait très rentable. On lui a rappelé le calendrier de mise en location et le coût des travaux à prévoir avant 2028. Il a finalement choisi un logement mieux classé, un peu plus cher à l'achat, mais louable sans travaux pour de nombreuses années. »

Marc Soussan, directeur de l'agence Orpi Montreuil MS Immobilier

Pourquoi choisir Orpi Montreuil MS Immobilier pour investir au Bas Montreuil en 2026 ?

Installés au cœur de Montreuil, nous connaissons le Bas Montreuil, ses loyers et les critères qui rendent un logement facile à louer. Nous vous aidons à sélectionner un bien cohérent avec votre budget, son DPE et l'encadrement des loyers applicable. De la recherche à la signature, nous vous accompagnons pas à pas.

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Quel loyer espérer au Bas Montreuil en 2026 ?

Le loyer moyen des appartements se situe entre 24 et 27 euros le mètre carré par mois selon les sources, avec des écarts importants selon le quartier et l'état du logement. Il doit aussi respecter le loyer de référence majoré applicable au bien.

L'encadrement des loyers s'applique-t-il à Montreuil ?

Oui, il s'applique sur le territoire d'Est Ensemble depuis 2021, avec un loyer de référence majoré à ne pas dépasser sauf complément de loyer justifié. Il est conseillé de vérifier le loyer applicable au bien avant d'acheter.

Un logement classé F peut-il être loué en 2026 ?

Oui, pour l'instant, mais l'interdiction de mise en location s'étendra aux logements classés F en 2028. Un investisseur doit donc anticiper d'éventuels travaux avant cette date, alors que les logements classés G sont déjà interdits depuis 2025.

Le statut du bailleur privé concerne-t-il tous les investisseurs ?

Il s'adresse aux particuliers qui louent un logement vide en résidence principale et implique un engagement d'au moins 9 ans. Pour un logement ancien, des travaux importants sont exigés, ce qui justifie de vérifier son éligibilité auprès d'un conseiller fiscal.